Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê nhà, mặt bằng, xe, máy móc năm 2026: ngưỡng 1 tỷ, thuế GTGT, TNCN, mẫu 01/BĐS, 01/CNKD và thời hạn nộp.
Kê khai thuế cho thuê tài sản 2026: Cách tính thuế, mẫu khai và thời hạn
Cho thuê nhà, cửa hàng, mặt bằng, kho xưởng, xe ô tô hoặc máy móc đều có thể làm phát sinh nghĩa vụ thuế.
Tuy nhiên, từ năm 2026 cách tính thuế đã thay đổi đáng kể, đặc biệt là ngưỡng doanh thu không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN được nâng lên 1 tỷ đồng/năm.
Ngoài ra, người cho thuê cần phân biệt rõ:
Cho thuê bất động sản và cho thuê tài sản khác.
Hai nhóm này có thể khác nhau về mẫu kê khai, nơi nộp hồ sơ và cách quản lý thuế.
Trả lời nhanh: Nếu doanh thu cho thuê thuộc ngưỡng từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống, người cho thuê thuộc diện không chịu thuế GTGT và không phải nộp TNCN theo ngưỡng hiện hành. Nếu cho thuê bất động sản và doanh thu vượt ngưỡng, thuế GTGT được tính 5% trên doanh thu và thuế TNCN được tính 5% trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng.
1. Cho thuê tài sản gồm những hoạt động nào?
Hoạt động cho thuê tài sản có thể gồm nhiều hình thức.
Cho thuê bất động sản
Ví dụ:
Cho thuê nhà;
Cho thuê mặt bằng;
Cho thuê cửa hàng;
Cho thuê nhà xưởng;
Cho thuê kho;
Cho thuê đất hoặc quyền sử dụng tài sản theo trường hợp pháp luật cho phép.
Hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn hạn có cách phân loại khác và không nên mặc định áp dụng toàn bộ quy định của cho thuê bất động sản thông thường.
Cho thuê tài sản không phải bất động sản
Ví dụ:
Xe ô tô;
Xe tải;
Máy móc;
Thiết bị;
Công cụ;
Các tài sản khác.
Điểm quan trọng là phải xác định đúng loại tài sản trước khi kê khai vì mẫu hồ sơ có thể khác nhau.
2. Cho thuê nhà có bắt buộc phải thành lập hộ kinh doanh không?
Không nên hiểu rằng mọi cá nhân có một căn nhà cho thuê đều bắt buộc phải thành lập hộ kinh doanh.
Tuy nhiên, khi phát sinh hoạt động cho thuê thì cá nhân vẫn có nghĩa vụ:
Đăng ký thuế nếu thuộc trường hợp phải đăng ký → kê khai → nộp thuế nếu phát sinh → lưu hồ sơ, hợp đồng và chứng từ.
Đối với một số hoạt động cho thuê tài sản có tính chất kinh doanh rõ ràng, ví dụ cho thuê xe tải, yêu cầu đăng ký kinh doanh có thể được đặt ra tùy trường hợp. Cục Thuế từng hướng dẫn trường hợp cho thuê xe tải thuộc hoạt động cần đăng ký hộ kinh doanh.
3. Cho thuê tài sản doanh thu bao nhiêu thì phải nộp thuế?
Từ năm 2026, ngưỡng doanh thu không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN được nâng lên:
1 tỷ đồng/năm.
Quy định này được áp dụng từ ngày 01/01/2026 theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP.
Tóm tắt nhanh
Doanh thu năm | Thuế GTGT | Thuế TNCN |
|---|---|---|
≤ 1 tỷ đồng | Không phải nộp | Không phải nộp |
> 1 tỷ đồng | Phát sinh theo hoạt động | Phát sinh theo phương pháp tương ứng |
Ví dụ:
Cho thuê nhà:
60 triệu/tháng × 12 tháng = 720 triệu đồng/năm
→ chưa vượt ngưỡng 1 tỷ đồng.
Cho thuê mặt bằng:
100 triệu/tháng × 12 tháng = 1,2 tỷ đồng/năm
→ đã vượt ngưỡng.
4. Thuế cho thuê bất động sản năm 2026 tính thế nào?
Đối với cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, thuế áp dụng theo quy định riêng.
Thuế GTGT
Khi thuộc diện chịu thuế:
Thuế GTGT = Doanh thu × 5%
Thuế TNCN
Thuế TNCN được tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng 1 tỷ đồng:
Thuế TNCN = (Doanh thu – 1 tỷ đồng) × 5%
Quy định về thuế suất TNCN 5% đối với cho thuê bất động sản được Luật Thuế TNCN và văn bản hướng dẫn áp dụng cho phần doanh thu vượt ngưỡng.
5. Ví dụ tính thuế cho thuê nhà 1,2 tỷ đồng/năm
Giả sử anh A cho thuê một căn nhà:
100 triệu đồng/tháng
Tổng doanh thu năm:
100 triệu × 12 = 1,2 tỷ đồng
Thuế GTGT
1,2 tỷ × 5% = 60 triệu đồng
Thuế TNCN
Phần doanh thu tính TNCN:
1,2 tỷ – 1 tỷ = 200 triệu đồng
Thuế TNCN:
200 triệu × 5% = 10 triệu đồng
Tổng thuế
60 triệu + 10 triệu = 70 triệu đồng
Đây cũng là cách tính được minh họa trong hướng dẫn thuế cho thuê tài sản năm 2026.
6. Cho thuê xe, máy móc tính thuế có giống cho thuê nhà không?
Không hoàn toàn giống.
Cho thuê xe, máy móc là hoạt động cho thuê tài sản không phải bất động sản.
Cục Thuế đã hướng dẫn trường hợp cho thuê xe tải:
Thuế GTGT: 2% trên doanh thu;
Thuế TNCN theo tỷ lệ doanh thu: 5% trên phần doanh thu tính thuế đối với trường hợp áp dụng phương pháp này.
Do đó không nên lấy công thức:
5% GTGT + 5% TNCN
của hoạt động cho thuê bất động sản rồi áp dụng cho tất cả tài sản.
7. Cho thuê bất động sản dùng mẫu khai nào?
Nếu cá nhân trực tiếp cho thuê:
Nhà → mặt bằng → kho → xưởng → bất động sản khác
thì sử dụng:
Mẫu 01/BĐS – Thông báo doanh thu/Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản
kèm:
Mẫu 01/BK-BĐS – Bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê.
Đây vẫn là bộ mẫu áp dụng đối với cá nhân trực tiếp cho thuê bất động sản; mẫu 01/BĐS hiện hành được ban hành theo Thông tư 50/2026/TT-BTC, còn phụ lục 01/BK-BĐS tiếp tục theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.
eHKD lưu ý
Không nên dùng 01/TKN-CNKD thay cho 01/BĐS chỉ vì doanh thu cho thuê nhà dưới 1 tỷ đồng.
Đối với hoạt động cho thuê bất động sản, mẫu chuyên biệt vẫn là 01/BĐS.
8. Cho thuê xe, máy móc dùng mẫu nào?
Nếu cho thuê tài sản không phải bất động sản như:
Xe;
Máy móc;
Thiết bị;
thì về hồ sơ thuế sử dụng:
Mẫu 01/CNKD
theo trường hợp áp dụng.
Đây là điểm cần phân biệt rất rõ:
Hoạt động | Mẫu chính |
|---|---|
Cho thuê nhà, mặt bằng, kho, xưởng | 01/BĐS |
Cho thuê xe, máy móc, thiết bị | 01/CNKD |
9. Có nhiều căn nhà cho thuê thì ngưỡng 1 tỷ tính thế nào?
Không nên hiểu rằng:
Mỗi căn nhà được miễn riêng 1 tỷ đồng.
Với hoạt động cho thuê bất động sản, cá nhân có thể lựa chọn hợp đồng để áp dụng mức doanh thu được trừ khi xác định thuế TNCN, nhưng tổng mức được trừ không vượt quá ngưỡng áp dụng cho cả hoạt động cho thuê bất động sản trong năm.
Quy định trước đây sử dụng ngưỡng 500 triệu đồng và đã được Nghị định 141 nâng thành 1 tỷ đồng từ năm 2026.
Ví dụ
Căn A:
700 triệu đồng/năm
Căn B:
600 triệu đồng/năm
Tổng doanh thu bất động sản:
1,3 tỷ đồng
Không thể hiểu rằng mỗi căn đều dưới 1 tỷ nên toàn bộ đều không phát sinh nghĩa vụ.
10. Vừa cho thuê nhà vừa cho thuê xe thì có cộng doanh thu không?
Đây là trường hợp đặc biệt.
Cục Thuế đã hướng dẫn:
Doanh thu từ cho thuê bất động sản được kê khai và tính thuế riêng với doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản khác.
Theo hướng dẫn này, ngưỡng doanh thu được xét riêng cho hoạt động:
Cho thuê bất động sản
và
Cho thuê tài sản khác.
Ví dụ:
Cho thuê nhà:
800 triệu đồng/năm
Cho thuê xe:
700 triệu đồng/năm
Cần xác định nghĩa vụ riêng cho từng hoạt động, không đơn giản cộng 1,5 tỷ rồi áp một công thức duy nhất.
11. Cho thuê nhà nhưng chưa thu được tiền có phải tính doanh thu không?
Không nên chỉ nhìn số tiền thực tế đã chuyển vào ngân hàng.
Đối với hoạt động cho thuê, doanh thu tính thuế được xác định theo số tiền bên thuê phải trả theo từng kỳ theo hợp đồng, tùy quy định áp dụng.
Do đó cần quản lý:
Hợp đồng → thời gian thuê → tiền thuê từng kỳ → doanh thu tính thuế → tiền thực nhận.
Ví dụ hợp đồng quy định:
50 triệu/tháng
nhưng tháng 10 khách chưa chuyển tiền.
Không nên mặc định doanh thu tháng đó bằng 0 chỉ vì chưa thấy tiền vào tài khoản.
12. Bên thuê là doanh nghiệp có thể khai và nộp thuế thay không?
Có, nếu hợp đồng có thỏa thuận phù hợp.
Trường hợp tổ chức hoặc doanh nghiệp thuê bất động sản của cá nhân và thỏa thuận:
Bên thuê khai thuế thay, nộp thuế thay
thì tổ chức thực hiện hồ sơ theo bộ mẫu riêng.
Hồ sơ hiện hành có:
Mẫu 01/TCKT
và phụ lục:
02/BK-KTBĐS
theo quy định tương ứng.
Nếu cá nhân thuê của cá nhân
Người cho thuê phải trực tiếp thực hiện nghĩa vụ khai thuế của mình.
13. Kê khai thuế cho thuê bất động sản ở đâu?
Cá nhân cho thuê bất động sản thực hiện kê khai với:
Cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.
Ví dụ:
Anh ở Hưng Yên nhưng có nhà cho thuê tại Hà Nội.
Việc quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản được thực hiện theo nơi có bất động sản.
14. Cho thuê xe hoặc máy móc kê khai ở đâu?
Với tài sản không phải bất động sản, cách xác định cơ quan thuế quản lý khác với trường hợp nhà, đất.
Thông thường hồ sơ được xử lý theo cơ quan thuế quản lý người kinh doanh/người cho thuê tương ứng.
Vì vậy trước khi nộp hồ sơ, cần xác định rõ:
Tài sản là BĐS hay tài sản động sản.
Đây là bước đầu tiên để tránh nộp sai nơi.
15. Kê khai thuế cho thuê tài sản theo năm hay theo kỳ?
Đối với hoạt động cho thuê, quy định cho phép tổ chức kỳ kê khai theo các trường hợp tương ứng.
Đối với bất động sản, người cho thuê có thể gặp các lựa chọn kê khai:
Theo 6 tháng;
Theo năm;
tùy trường hợp và biểu mẫu hệ thống áp dụng.
Mẫu 01/BĐS có các lựa chọn kỳ tính thuế:
6 tháng đầu năm – 6 tháng cuối năm – năm.
16. Hạn nộp hồ sơ thuế cần nhớ
Từ tháng 7/2026, Luật Quản lý thuế và Nghị định 252/2026/NĐ-CP quy định thời hạn khai thuế theo từng loại hồ sơ.
Một số mốc phổ biến gồm:
Loại khai | Thời hạn chung |
|---|---|
Theo tháng | Ngày 20 của tháng tiếp theo |
Theo quý | Theo thời hạn pháp luật quy định cho kỳ quý |
Theo từng lần phát sinh | Chậm nhất ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày phát sinh nghĩa vụ |
Theo năm | Theo thời hạn của hồ sơ khai năm |
Thời hạn cụ thể cần được xác định theo loại hồ sơ thực tế đang sử dụng.
17. Doanh thu dưới 1 tỷ có phải kê khai không?
Có nghĩa vụ khai/thông báo theo biểu mẫu tương ứng dù không phát sinh GTGT và TNCN.
Đây là điểm rất nhiều người nhầm:
Không phải nộp thuế ≠ không cần khai thông tin doanh thu.
Riêng với bất động sản, người cho thuê sử dụng mẫu chuyên biệt 01/BĐS thay vì mặc định dùng 01/TKN-CNKD.
18. Cho thuê bất động sản có bắt buộc xuất hóa đơn không?
Nghị định 141/2026/NĐ-CP quy định hộ, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm:
Trên 1 tỷ đồng
thuộc diện phải áp dụng hóa đơn điện tử theo quy định chung.
Trường hợp doanh thu từ 1 tỷ đồng trở xuống nhưng có nhu cầu và đáp ứng điều kiện thì vẫn có thể đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử.
Tuy nhiên, hoạt động cho thuê tài sản thường phát sinh hợp đồng dài hạn và bên thuê có thể là doanh nghiệp nên nhu cầu hóa đơn cần được xác định ngay khi ký hợp đồng.
19. Hợp đồng nên ghi ai chịu tiền thuế?
Nên ghi rõ ngay trong hợp đồng:
Giá thuê đã bao gồm hay chưa bao gồm thuế.
Ví dụ:
Cách 1
Giá thuê:
50 triệu đồng/tháng, đã bao gồm thuế.
Người cho thuê tự thực hiện nghĩa vụ thuế.
Cách 2
Giá thuê:
50 triệu đồng/tháng chưa bao gồm thuế.
Bên thuê chịu thêm hoặc nộp thay theo thỏa thuận phù hợp.
Nếu doanh nghiệp khai thay, nộp thay cho cá nhân cho thuê bất động sản thì nội dung này nên được ghi rõ trong hợp đồng.
20. Tiền đặt cọc có phải doanh thu cho thuê không?
Không nên mặc định mọi khoản tiền nhận được đều là doanh thu.
Ví dụ bên thuê chuyển:
100 triệu tiền đặt cọc
và:
50 triệu tiền thuê tháng đầu.
Bản chất hai khoản khác nhau.
Cần căn cứ hợp đồng để xác định:
Khoản tiền thuê;
Tiền đặt cọc;
Tiền phạt;
Tiền bồi thường;
Khoản khác.
Mẫu 01/BK-BĐS cũng có phần riêng cho tiền phạt, tiền bồi thường, cho thấy việc xác định đúng bản chất khoản thu là rất quan trọng.
21. Hợp đồng trả tiền thuê trước nhiều năm thì tính thuế ra sao?
Ví dụ ký hợp đồng thuê 3 năm:
600 triệu/năm
và khách trả trước toàn bộ:
1,8 tỷ đồng.
Không nên chỉ nhìn khoản tiền 1,8 tỷ chuyển vào tài khoản rồi tự kết luận doanh thu của một năm là 1,8 tỷ.
Việc xác định doanh thu thuế phải căn cứ:
Thời gian cho thuê + hợp đồng + kỳ tính thuế + quy định ghi nhận doanh thu.
Đây là trường hợp nên đặc biệt kiểm tra biểu mẫu và hướng dẫn hiện hành trước khi nộp.
22. Hợp đồng ký từ năm 2025 kéo sang 2026 xử lý thế nào?
Đối với hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước 01/01/2026 và còn thời hạn đủ điều kiện chuyển tiếp, chính sách năm 2026 cho phép điều chỉnh theo ngưỡng thuế mới.
Phần doanh thu thuộc năm 2026 được kê khai theo cơ chế mới, và số thuế đã nộp thừa nếu có được xử lý theo quy định về bù trừ hoặc hoàn thuế.
23. Những lỗi thường gặp khi kê khai thuế cho thuê tài sản
Dùng sai mẫu
Cho thuê nhà nhưng lại dùng 01/CNKD.
Trong khi hoạt động cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế phải dùng 01/BĐS.
Nghĩ mỗi căn nhà được trừ riêng 1 tỷ
Không đúng.
Ngưỡng phải xác định theo toàn bộ hoạt động cho thuê bất động sản của người nộp thuế theo quy định.
Cộng chung nhà và xe rồi tính một công thức
Không đúng trong trường hợp phải tách doanh thu bất động sản và tài sản khác.
Chỉ khai số tiền đã nhận
Có thể dẫn đến sai doanh thu theo hợp đồng.
Không ghi rõ trách nhiệm thuế trong hợp đồng
Dễ phát sinh tranh chấp giữa bên cho thuê và bên thuê.
Không theo dõi doanh thu lũy kế
Đến cuối năm mới phát hiện đã vượt 1 tỷ đồng.
24. Checklist trước khi kê khai
Nội dung | Kiểm tra |
|---|---|
Xác định loại tài sản | ☐ |
BĐS hay tài sản khác | ☐ |
Kiểm tra hợp đồng thuê | ☐ |
Tổng hợp doanh thu năm | ☐ |
Kiểm tra ngưỡng 1 tỷ | ☐ |
Chọn đúng mẫu khai | ☐ |
Xác định đúng cơ quan thuế | ☐ |
Kiểm tra ai khai/nộp thuế | ☐ |
Kiểm tra hóa đơn | ☐ |
Lưu chứng từ thanh toán | ☐ |
25. Câu hỏi thường gặp
Cho thuê nhà 500 triệu/năm có phải nộp thuế không?
Nếu tổng doanh thu thuộc ngưỡng từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống thì không thuộc diện chịu GTGT và không phải nộp TNCN theo ngưỡng hiện hành.
Cho thuê nhà đúng 1 tỷ/năm có phải nộp thuế không?
Ngưỡng hiện hành là từ 1 tỷ đồng trở xuống. Phần vượt ngưỡng mới làm phát sinh nghĩa vụ tương ứng theo quy định.
Cho thuê nhà dùng mẫu 01/CNKD được không?
Không nên dùng 01/CNKD cho hoạt động cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế. Mẫu chuyên biệt là 01/BĐS kèm 01/BK-BĐS.
Cho thuê xe dùng mẫu nào?
Hoạt động cho thuê tài sản không phải bất động sản sử dụng 01/CNKD trong trường hợp áp dụng.
Có 2 căn nhà, mỗi căn 700 triệu thì có được miễn cả hai không?
Không thể tính ngưỡng miễn riêng cho từng căn theo cách mỗi căn một ngưỡng 1 tỷ. Phải xác định tổng hoạt động cho thuê bất động sản theo quy định.
Vừa cho thuê nhà vừa cho thuê xe có cộng doanh thu không?
Cục Thuế hướng dẫn doanh thu cho thuê bất động sản được tính riêng với doanh thu cho thuê tài sản khác.
Công ty thuê nhà của cá nhân có được nộp thuế thay không?
Có nếu hợp đồng có thỏa thuận bên thuê khai thay, nộp thay.
26. Kết luận
Kê khai thuế cho thuê tài sản năm 2026 không khó nếu xác định đúng từ bước đầu:
Cho thuê tài sản gì → doanh thu bao nhiêu → thuộc mẫu nào → nộp ở đâu → ai là người khai thuế.
Điểm quan trọng nhất cần nhớ:
Doanh thu ≤ 1 tỷ đồng: thuộc ngưỡng không chịu thuế GTGT và không phải nộp TNCN.
Với cho thuê bất động sản vượt ngưỡng:
GTGT = Doanh thu × 5%
TNCN = (Doanh thu – 1 tỷ đồng) × 5%.
Về hồ sơ:
Cho thuê nhà/mặt bằng/kho/xưởng → 01/BĐS + 01/BK-BĐS.
Cho thuê xe/máy móc/tài sản khác → 01/CNKD theo trường hợp áp dụng.
Và nếu vừa cho thuê bất động sản vừa có hoạt động cho thuê tài sản khác, cần tách riêng doanh thu và nghĩa vụ thuế, không nên gom tất cả vào một nhóm.
eHKD sẽ tiếp tục cập nhật các hướng dẫn về thuế, hóa đơn, kế toán và thủ tục hộ/cá nhân kinh doanh theo hướng dễ hiểu và áp dụng được ngay.
Cập nhật lần cuối: 09/2026.
Lưu ý: Nội dung mang tính hướng dẫn chung. Việc xác định thuế có thể phụ thuộc loại tài sản, hợp đồng, bên thuê, phương thức thanh toán và kỳ kê khai. Khi hợp đồng có giá trị lớn hoặc kéo dài nhiều năm, nên đối chiếu quy định hiện hành hoặc cơ quan thuế quản lý trước khi kê khai.
