Hóa đơn chuyển nhượng bất động sản có cần ghi đơn vị tính, số lượng, đơn giá?

Khi lập hóa đơn điện tử cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp cần xác định các chỉ tiêu bắt buộc phải thể hiện trên hóa đơn. Vậy hóa đơn chuyển nhượng bất động sản có phải ghi đơn vị tính, số lượng, đơn giá không? Trường hợp nào được phép không ghi các thông tin này và thời điểm lập hóa đơn được xác định như thế nào?

1. Hóa đơn chuyển nhượng bất động sản có phải ghi đơn vị tính, số lượng, đơn giá không?

Theo Điều 10 và Phụ lục nội dung hóa đơn ban hành kèm theo Nghị định 254/2026/NĐ-CP, hóa đơn phải có các nội dung theo quy định, trong đó bao gồm tên hàng hóa, dịch vụ; đơn vị tính; số lượng; đơn giá và các chỉ tiêu về giá trị, thuế.

Tuy nhiên, pháp luật quy định một số trường hợp hóa đơn không nhất thiết phải có đầy đủ các nội dung này.

Cụ thể, theo điểm e Mục 9 Phụ lục ban hành kèm Nghị định 254/2026/NĐ-CP, đối với hóa đơn của hoạt động xây dựng, lắp đặt và hoạt động xây nhà để bán có thu tiền theo tiến độ hợp đồng, hóa đơn không nhất thiết phải có đơn vị tính, số lượng, đơn giá.

Vì vậy, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cần phân biệt rõ từng trường hợp:

• Xây nhà để bán, thu tiền theo tiến độ hợp đồng: Hóa đơn không nhất thiết phải ghi đơn vị tính, số lượng, đơn giá nếu thuộc trường hợp được quy định.

• Cho thuê bất động sản: Hóa đơn phải thể hiện các chỉ tiêu theo quy định áp dụng đối với hoạt động cung cấp dịch vụ, bao gồm đơn vị tính, số lượng, đơn giá theo hướng dẫn được dẫn chiếu.

• Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản khác: Cần căn cứ vào bản chất giao dịch và quy định áp dụng để xác định các chỉ tiêu phải thể hiện trên hóa đơn.

Như vậy, không phải tất cả hóa đơn chuyển nhượng bất động sản đều được bỏ các chỉ tiêu đơn vị tính, số lượng và đơn giá. Doanh nghiệp cần xác định đúng loại giao dịch trước khi lập hóa đơn.

2. Quy định về cách ghi đơn vị tính, số lượng và đơn giá trên hóa đơn

Theo Mục 5 Phụ lục nội dung hóa đơn ban hành kèm Nghị định 254/2026/NĐ-CP, các chỉ tiêu này được thể hiện theo nguyên tắc sau:

2.1. Đơn vị tính

Đối với hàng hóa, người bán căn cứ vào tính chất và đặc điểm của hàng hóa để xác định đơn vị tính phù hợp với quy định pháp luật về đo lường.

Một số đơn vị tính thường gặp gồm: cái, chiếc, hộp, thùng, kg, m, m² và m³.

Đối với dịch vụ, hóa đơn không nhất thiết phải có tiêu thức “đơn vị tính”; đơn vị tính được xác định theo từng lần cung cấp dịch vụ và nội dung dịch vụ thực tế.

2.2. Số lượng

Người bán ghi số lượng bằng chữ số Ả-rập, căn cứ theo đơn vị tính tương ứng.

Đối với các trường hợp đặc thù được phép lập hóa đơn kèm bảng kê, doanh nghiệp cần thực hiện theo hướng dẫn về nội dung hóa đơn và lưu giữ bảng kê để phục vụ việc kiểm tra, đối chiếu khi cần thiết.

2.3. Đơn giá

Đơn giá hàng hóa, dịch vụ được ghi theo đơn vị tính tương ứng.

Trường hợp hàng hóa, dịch vụ được liệt kê trên bảng kê kèm theo hóa đơn theo đúng quy định, hóa đơn không nhất thiết phải có đơn giá.

Doanh nghiệp cần kiểm tra trường hợp áp dụng để xác định cách thể hiện các chỉ tiêu trên hóa đơn, tránh tự ý bỏ thông tin bắt buộc.

3. Thời điểm lập hóa đơn đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Theo điểm d khoản 4 Điều 9 Nghị định 254/2026/NĐ-CP, thời điểm lập hóa đơn đối với tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán và chuyển nhượng được xác định tùy theo tình trạng chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Trường hợp 1: Chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng

Nếu chưa chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhưng có thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thanh toán ghi trong hợp đồng, thời điểm lập hóa đơn là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng.

Trường hợp 2: Đã chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng

Nếu đã chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, thời điểm lập hóa đơn được xác định theo quy định chung tại khoản 1 Điều 9 Nghị định 254/2026/NĐ-CP.

Do đó, doanh nghiệp cần theo dõi tiến độ thanh toán, tình trạng bàn giao và nội dung hợp đồng để xác định đúng thời điểm lập hóa đơn cho giao dịch bất động sản.

4. Doanh nghiệp cần lưu ý gì khi lập hóa đơn chuyển nhượng bất động sản?

Để hạn chế sai sót trong quá trình lập hóa đơn điện tử, doanh nghiệp nên kiểm tra các nội dung sau:

• Xác định đúng bản chất giao dịch: Phân biệt hoạt động chuyển nhượng bất động sản, xây nhà để bán thu tiền theo tiến độ và dịch vụ cho thuê bất động sản.

• Kiểm tra các chỉ tiêu bắt buộc: Chỉ bỏ đơn vị tính, số lượng, đơn giá khi giao dịch thuộc trường hợp pháp luật cho phép.

• Theo dõi tiến độ thanh toán và bàn giao: Đây là căn cứ quan trọng để xác định thời điểm lập hóa đơn.

• Đối chiếu hợp đồng và hồ sơ giao dịch: Bảo đảm thông tin trên hóa đơn phù hợp với hợp đồng và tình hình thực tế.

• Cập nhật quy định hiện hành: Kiểm tra hiệu lực văn bản pháp luật và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm lập hóa đơn.

Việc xác định đúng loại giao dịch và thời điểm lập hóa đơn giúp doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ về hóa đơn, chứng từ phù hợp với quy định.

5. Kết luận

Hóa đơn chuyển nhượng bất động sản có phải ghi đơn vị tính, số lượng, đơn giá hay không phụ thuộc vào loại giao dịch và trường hợp cụ thể.

Theo quy định được dẫn chiếu tại Nghị định 254/2026/NĐ-CP, hóa đơn của hoạt động xây nhà để bán có thu tiền theo tiến độ hợp đồng không nhất thiết phải có đơn vị tính, số lượng, đơn giá. Trong khi đó, hoạt động cho thuê bất động sản cần thể hiện các chỉ tiêu theo quy định áp dụng đối với dịch vụ.

Doanh nghiệp cần kiểm tra hồ sơ, hợp đồng và quy định hiện hành trước khi lập hóa đơn để bảo đảm tính chính xác và đầy đủ của chứng từ.

Lưu ý: Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho ý kiến tư vấn pháp lý đối với từng trường hợp cụ thể. Các quy định được đề cập có thể thay đổi hoặc hết hiệu lực tại thời điểm áp dụng. Doanh nghiệp nên kiểm tra văn bản pháp luật hiện hành và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền trước khi thực hiện.