Bộ Xây dựng ghi nhận các vướng mắc về thời điểm lập hóa đơn đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt và cho biết sẽ phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất sửa đổi quy định để phù hợp hơn với đặc thù ngành xây dựng.
Hiện nay, Nghị định 254/2026/NĐ-CP quy định thời điểm lập hóa đơn đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình hoặc khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa.
Tuy nhiên, quy định này đang được phản ánh là có thể phát sinh vướng mắc do đặc thù của hợp đồng xây dựng, đặc biệt là sự khác nhau giữa thời điểm nghiệm thu, hồ sơ thanh toán và thời điểm thanh toán thực tế.
Liên quan vấn đề này, ngày 28/09/2026, Bộ Xây dựng ban hành Công văn 15281/BXD-KTQLXD phúc đáp kiến nghị của Công ty TNHH Tư vấn Vietnam Laws về việc tháo gỡ vướng mắc liên quan đến thời điểm lập hóa đơn đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt.
Đáng chú ý, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, phối hợp với Bộ Tài chính và các cơ quan liên quan để đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về hóa đơn, bảo đảm phù hợp hơn với đặc thù của sản xuất và sản phẩm xây dựng.
1. Quy định hiện hành về thời điểm lập hóa đơn xây dựng, lắp đặt
Theo điểm c khoản 4 Điều 9 Nghị định 254/2026/NĐ-CP:
Đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt, thời điểm lập hóa đơn là thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
Như vậy, doanh nghiệp xây dựng, lắp đặt hiện nay phải căn cứ vào thời điểm nghiệm thu, bàn giao hoặc hoàn thành khối lượng để xác định thời điểm lập hóa đơn.
Việc khách hàng đã thanh toán hay chưa không làm thay đổi thời điểm lập hóa đơn đối với trường hợp này.
Ví dụ
Công ty A ký hợp đồng thi công với Công ty B.
Ngày 20/10/2026, một hạng mục công trình đã hoàn thành và được nghiệm thu, bàn giao.
Mặc dù Công ty B chưa thanh toán tiền cho hạng mục này, Công ty A vẫn phải xác định ngày nghiệm thu, bàn giao hoàn thành là thời điểm lập hóa đơn theo quy định hiện hành.
2. Vì sao doanh nghiệp xây dựng đề nghị xem xét lại quy định?
Đặc thù của hoạt động xây dựng là việc nghiệm thu và thanh toán thường phải thực hiện theo hồ sơ, khối lượng, giai đoạn và điều khoản cụ thể trong hợp đồng.
Trong thực tế, doanh nghiệp có thể phải trải qua nhiều bước như:
Hoàn thành khối lượng → nghiệm thu → lập hồ sơ thanh toán → kiểm tra hồ sơ → xác định giá trị thanh toán → thanh toán.
Trong khi đó, quy định về hóa đơn yêu cầu xác định thời điểm lập hóa đơn ngay khi công trình, hạng mục hoặc khối lượng hoàn thành được nghiệm thu, bàn giao.
Điều này có thể dẫn đến khoảng cách giữa thời điểm lập hóa đơn và thời điểm hoàn tất hồ sơ thanh toán hoặc nhận tiền, đặc biệt với các hợp đồng xây dựng có quy trình nghiệm thu, thanh toán phức tạp.
Bộ Xây dựng cho biết đã ghi nhận những phản ánh, khó khăn và kiến nghị liên quan đến vấn đề này.
3. Công văn 15281/BXD-KTQLXD nói gì về việc sửa đổi?
Tại Công văn 15281/BXD-KTQLXD, Bộ Xây dựng cho biết pháp luật về hợp đồng xây dựng qua các thời kỳ đã có những quy định chi tiết về:
Hồ sơ thanh toán hợp đồng;
Hình thức và thời điểm thanh toán;
Thanh toán theo từng giai đoạn;
Thanh toán theo khối lượng thực tế hoàn thành.
Bộ Xây dựng cũng xác định các vướng mắc liên quan đến quy định về hóa đơn tại các nghị định về hóa đơn, trong đó có Nghị định 254/2026/NĐ-CP, thuộc thẩm quyền hướng dẫn của Bộ Tài chính.
Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị doanh nghiệp căn cứ ý kiến của Bộ Tài chính để tổ chức thực hiện trong thời gian quy định hiện hành chưa được sửa đổi.
4. Bộ Xây dựng có đề xuất sửa đổi thời điểm lập hóa đơn không?
Có định hướng nghiên cứu, đề xuất sửa đổi.
Bộ Xây dựng cho biết trong thời gian tới sẽ nghiên cứu và phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài chính cùng các cơ quan liên quan để đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định sửa đổi, bổ sung các quy định về hóa đơn.
Mục tiêu là bảo đảm quy định:
Phù hợp với đặc thù của sản xuất và sản phẩm xây dựng;
Thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật;
Tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp;
Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.
Trong đó, thời điểm lập hóa đơn đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là một trong những nội dung được xem xét.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng Công văn 15281/BXD-KTQLXD chưa làm thay đổi quy định hiện hành. Doanh nghiệp vẫn phải thực hiện theo Nghị định 254/2026/NĐ-CP cho đến khi có văn bản mới sửa đổi, bổ sung và có hiệu lực.
5. Hoạt động giao nhận thầu xây dựng lập hóa đơn thời điểm nào?
Đối với hoạt động giao nhận thầu xây dựng, cần xác định đúng bản chất của hoạt động để áp dụng quy định về thời điểm lập hóa đơn.
Trường hợp 1: Là hoạt động cung cấp dịch vụ
Nếu hoạt động giao nhận thầu được xác định là cung cấp dịch vụ, thời điểm lập hóa đơn là thời điểm hoàn thành việc cung cấp dịch vụ.
Trường hợp bên cung cấp dịch vụ thu tiền trước hoặc trong khi cung cấp dịch vụ thì về nguyên tắc, thời điểm lập hóa đơn là thời điểm thu tiền, trừ trường hợp thu tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng theo quy định.
Trường hợp 2: Là hoạt động xây dựng, lắp đặt
Nếu hoạt động giao nhận thầu thuộc hoạt động xây dựng, lắp đặt, thời điểm lập hóa đơn là thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình hoặc khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành.
Việc đã thu được tiền hay chưa không làm thay đổi thời điểm lập hóa đơn này.
Trường hợp 3: Là hoạt động kinh doanh bất động sản
Nếu thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng thì phải áp dụng quy định riêng về thời điểm lập hóa đơn đối với hoạt động này.
6. Quy định về thanh toán hợp đồng xây dựng có gì đáng chú ý?
Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định việc thanh toán hợp đồng xây dựng thực hiện theo thỏa thuận của các bên và phù hợp với pháp luật có liên quan.
Đối với các hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP, số lần thanh toán, giai đoạn thanh toán và thời điểm thanh toán được xác định theo nội dung công việc, tiến độ thực hiện hợp đồng.
Tùy loại hợp đồng, việc thanh toán có thể căn cứ vào:
Tỷ lệ phần trăm giá hợp đồng;
Khối lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu;
Đơn giá trong hợp đồng;
Thời gian làm việc thực tế được nghiệm thu;
Chi phí thực tế;
Kết quả đầu ra;
Hoặc phương thức kết hợp theo thỏa thuận.
Những quy định này cho thấy hoạt động thanh toán trong xây dựng có nhiều đặc thù và là một trong những vấn đề được Bộ Xây dựng đề cập khi ghi nhận kiến nghị liên quan đến thời điểm lập hóa đơn.
7. Doanh nghiệp xây dựng cần làm gì trong thời gian chờ sửa đổi?
Trong khi chưa có quy định mới thay thế, doanh nghiệp không nên tự áp dụng cách xác định thời điểm lập hóa đơn khác với quy định hiện hành chỉ vì Bộ Xây dựng đã ghi nhận kiến nghị sửa đổi.
Doanh nghiệp nên:
Theo dõi thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình hoặc khối lượng hoàn thành;
Đối chiếu với điều khoản hợp đồng xây dựng;
Xác định đúng loại hoạt động để áp dụng quy định về thời điểm lập hóa đơn;
Lập hóa đơn theo Nghị định 254/2026/NĐ-CP;
Theo dõi các văn bản hướng dẫn hoặc sửa đổi mới của cơ quan có thẩm quyền.
Đặc biệt, cần phân biệt kiến nghị sửa đổi với quy định đã được sửa đổi. Công văn 15281/BXD-KTQLXD hiện mới thể hiện việc Bộ Xây dựng ghi nhận và sẽ phối hợp nghiên cứu, đề xuất; chưa phải là văn bản thay thế quy định về thời điểm lập hóa đơn.
8. Câu hỏi thường gặp
Thời điểm lập hóa đơn xây dựng hiện nay là khi nào?
Đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt, thời điểm lập hóa đơn là thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa.
Công văn 15281/BXD-KTQLXD có làm thay đổi thời điểm lập hóa đơn không?
Chưa. Công văn ghi nhận vướng mắc và cho biết Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Bộ Tài chính, các cơ quan liên quan để nghiên cứu, đề xuất sửa đổi quy định. Doanh nghiệp hiện vẫn phải thực hiện theo quy định đang có hiệu lực.
Có phải cứ chưa nhận được tiền thì chưa phải lập hóa đơn xây dựng?
Không. Đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt, thời điểm lập hóa đơn được xác định theo thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình hoặc khối lượng hoàn thành, không phụ thuộc vào việc đã thu tiền hay chưa.
Kết luận
Công văn 15281/BXD-KTQLXD ngày 28/09/2026 cho thấy Bộ Xây dựng đã ghi nhận những vướng mắc của doanh nghiệp liên quan đến thời điểm lập hóa đơn đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt.
Bộ Xây dựng cho biết sẽ phối hợp với Bộ Tài chính và các cơ quan liên quan để nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về hóa đơn, trong đó có vấn đề về thời điểm lập hóa đơn đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt.
Tuy nhiên, chưa có quy định mới thay thế tại thời điểm hiện tại. Doanh nghiệp xây dựng vẫn phải thực hiện theo Nghị định 254/2026/NĐ-CP, theo đó thời điểm lập hóa đơn đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình hoặc khối lượng hoàn thành.
