Vừa cho thuê nhà vừa kinh doanh lưu trú: Tính thuế và kê khai thế nào trong năm 2026?

Một cá nhân có thể đồng thời cho thuê căn hộ dài hạn và kinh doanh phòng nghỉ, homestay hoặc dịch vụ lưu trú ngắn ngày. Dù đều phát sinh doanh thu từ bất động sản, hai hoạt động này lại có cách phân loại và quản lý thuế khác nhau.

Theo hướng dẫn của Bộ Tài chính được Báo Điện tử Chính phủ đăng tải ngày 11/09/2026, việc xác định nghĩa vụ thuế phải căn cứ vào bản chất thực tế của hoạt động kinh doanh, không chỉ dựa trên tên gọi hoặc hình thức hợp đồng.

1. Phân biệt cho thuê nhà và kinh doanh lưu trú

Theo Quyết định 36/2025/QĐ-TTg, hoạt động cho thuê và vận hành nhà ở, đất ở được phân vào nhóm ngành 68103. Đây thường là trường hợp cho thuê nhà, căn hộ hoặc phòng để ở lâu dài theo tháng, theo năm.

Trong khi đó, hoạt động cung cấp chỗ ở ngắn hạn cho khách du lịch và khách vãng lai thuộc nhóm ngành 55 – Dịch vụ lưu trú.

Ví dụ:

• Cho thuê căn hộ theo hợp đồng 12 tháng để khách sử dụng làm nơi ở: thuộc hoạt động cho thuê bất động sản.

• Kinh doanh phòng nghỉ, homestay theo đêm hoặc theo ngày để phục vụ khách du lịch: thuộc hoạt động dịch vụ lưu trú.

Cần xem xét thực tế cung cấp dịch vụ và mục đích sử dụng, không chỉ dựa vào số ngày ghi trên hợp đồng.

2. Kinh doanh lưu trú phải đáp ứng điều kiện gì?

Theo Điều 49 Luật Du lịch, kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch phải đáp ứng các điều kiện về đăng ký kinh doanh, an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm và cơ sở vật chất theo quy định.

Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản cho phép cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai, nộp thuế theo quy định.

Vì vậy, không phải mọi trường hợp cá nhân có nhà cho thuê đều bắt buộc chuyển thành doanh nghiệp. Hình thức đăng ký cần căn cứ vào quy mô và tính chất hoạt động.

3. Thuế GTGT và thuế TNCN được xác định ra sao?

Đối với dịch vụ lưu trú, khi thuộc diện chịu thuế và áp dụng phương pháp tính theo tỷ lệ trên doanh thu, hoạt động dịch vụ có thể áp dụng tỷ lệ thuế GTGT 5%.

Theo Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15, hoạt động dịch vụ có thuế suất TNCN 2% trên doanh thu tính thuế theo phương pháp tỷ lệ, với điều kiện áp dụng tương ứng.

Đối với cá nhân cho thuê bất động sản, trừ kinh doanh lưu trú, Luật Thuế TNCN quy định thuế suất 5% đối với phần doanh thu vượt ngưỡng không phải nộp thuế theo quy định.

Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, ngưỡng doanh thu không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN được nâng lên 1 tỷ đồng/năm, áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Riêng cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê bất động sản với tổng doanh thu không quá 1 tỷ đồng/năm không phải nộp thuế GTGT, TNCN đối với hoạt động này nhưng vẫn có nghĩa vụ thông báo doanh thu.

Các mức thuế nêu trên không có nghĩa mọi trường hợp kết hợp hai hoạt động đều được tính riêng ngưỡng 1 tỷ đồng hoặc được tự chọn một tỷ lệ thuế chung.

4. Có phải cộng doanh thu của hai hoạt động để xét ngưỡng 1 tỷ đồng?

Đây là một trong những vướng mắc được người nộp thuế gửi tới Bộ Tài chính.

Ví dụ, một cá nhân có doanh thu trong năm gồm:

• Kinh doanh lưu trú ngắn ngày: 700 triệu đồng.

• Cho thuê căn hộ dài hạn: 500 triệu đồng.

Tổng số tiền thu được từ hai hoạt động là 1,2 tỷ đồng.

Vấn đề đặt ra là sử dụng tổng doanh thu 1,2 tỷ đồng để xét ngưỡng hay xác định riêng theo từng hoạt động có cơ chế tính thuế khác nhau.

Trong câu trả lời đăng trên Báo Điện tử Chính phủ, Bộ Tài chính viện dẫn nguyên tắc xác định nghĩa vụ thuế theo bản chất hoạt động, các quy định về ngành nghề và phương pháp tính thuế, nhưng chưa đưa ra kết luận riêng, dứt khoát về cách cộng gộp doanh thu trong tình huống này.

Do đó, cá nhân có cả hai nguồn thu không nên tự kết luận mỗi hoạt động đương nhiên được áp dụng một ngưỡng miễn thuế riêng.

Người kinh doanh cần theo dõi doanh thu từng hoạt động và đề nghị cơ quan thuế quản lý hướng dẫn cách xác định nghĩa vụ thuế cho trường hợp cụ thể.

5. Sử dụng hóa đơn điện tử như thế nào?

Theo Nghị định 254/2026/NĐ-CP, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 1 tỷ đồng thuộc diện phải áp dụng hóa đơn điện tử, trừ các trường hợp được quy định không phải sử dụng.

Đáng chú ý, khoản 2 Điều 7 Nghị định này quy định người có thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản thuộc trường hợp không phải sử dụng hóa đơn điện tử.

Trong khi đó, hoạt động dịch vụ lưu trú cần được xem xét theo quy định áp dụng đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Vì vậy, nếu một cá nhân vừa cho thuê nhà dài hạn vừa cung cấp dịch vụ lưu trú ngắn ngày, không nên mặc định toàn bộ doanh thu đều được miễn sử dụng hóa đơn điện tử.

6. Hồ sơ kê khai thuế cần chuẩn bị gì?

Người kinh doanh nên quản lý riêng dữ liệu của từng hoạt động để phục vụ kê khai và đối chiếu.

Đối với cho thuê bất động sản, cá nhân trực tiếp kê khai sử dụng Mẫu số 01/BĐS theo quy định hiện hành và lập bảng kê chi tiết khi thuộc trường hợp phải kê khai nhiều bất động sản.

Đối với kinh doanh lưu trú, hồ sơ kê khai thực hiện theo chế độ áp dụng cho hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh phù hợp với doanh thu và phương pháp tính thuế.

Việc lập chung hay tách hồ sơ khi cùng một cá nhân đồng thời thực hiện hai hoạt động cần được xác định theo quy định quản lý thuế áp dụng và hướng dẫn của cơ quan thuế có thẩm quyền.

Người kinh doanh nên lưu trữ hợp đồng cho thuê nhà, dữ liệu đặt phòng, chứng từ thanh toán, hóa đơn và sổ theo dõi doanh thu.

7. Kết luận

Cho thuê nhà dài hạn và kinh doanh lưu trú ngắn ngày là hai hoạt động có tính chất pháp lý khác nhau, dù cùng sử dụng nhà, phòng hoặc căn hộ để tạo ra thu nhập.

Việc xác định thuế GTGT, thuế TNCN, ngưỡng doanh thu và nghĩa vụ sử dụng hóa đơn điện tử cần căn cứ vào bản chất từng hoạt động và quy định hiện hành.

Đối với cá nhân có cả hai nguồn thu, việc theo dõi riêng doanh thu, lưu đầy đủ chứng từ và xác nhận phương pháp kê khai với cơ quan thuế là cần thiết.

eHKD khuyến nghị người kinh doanh chủ động kiểm tra điều kiện đăng ký, phương pháp tính thuế và nghĩa vụ hóa đơn trước khi mở rộng hoạt động cho thuê hoặc lưu trú.

Nguồn tham khảo: Báo Điện tử Chính phủ, ngày 11/09/2026.

Căn cứ pháp lý: Quyết định 36/2025/QĐ-TTg; Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (đã được sửa đổi, bổ sung); Luật Du lịch; Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15; Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15; Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15; Nghị định 141/2026/NĐ-CP và Nghị định 254/2026/NĐ-CP.